Kde na to vzít?

Novináři a odborníci »  AČSS v médiích »  Kde na to vzít?

MÍT VLASTNÍ BYDLENÍ JE SNEM SNAD KAŽDÉHO JEDINCE. PRO DRTIVOU VĚTŠINU Z NÁS VŠAK TENTO KROK PŘEDSTAVUJE VÝRAZNÝ ZÁSAH DO RODINNÉHO ROZPOČTU A JEN MÁLOKDO JEJ DOKÁŽE FINANCOVAT Z VLASTNÍCH ZDROJŮ. NAOPAK VĚTŠINA Z NÁS SI MUSÍ PŮJČIT.

Jediné dva produkty finančního trhu primárně určené na financování bydlení jsou stavební spoření a hypoteční úvěr. Oba produkty prošly určitým vývojem, kdy se jim na trhu více či méně dařilo v závislosti na výši úrokových sazeb a výši státní podpory. Zatímco v 90. letech mělo výrazně navrch stavební spoření, zhruba na přelomu tisíciletí se situace začala měnit. Hypotéky i díky rekordně nízkým úrokovým sazbám začaly své zlaté období. U stavebního spoření tomu bylo přesně naopak. Rekordním pro něj byl rok 2003, kdy bylo uzavřeno více než dva miliony nových smluv! Důvodem byla změna zákona, kterou se snížila výše státní podpory a prodloužila doba spoření. Propad v počtu nově uzavřených smluv, který spořitelny zaznamenaly v roce 2004, byl sice očekávaný, nicméně pro spořitelny značně nepříjemný. Klienti si najednou místo toho, aby spořili, raději půjčovali a bohužel pro spořitelny dávali přednost hypotékám. S touto situací se spořitelny musely vyrovnat, a tak jejich reakce na sebe nenechala dlouho čekat. Produktem, na který se zaměřily, byl překlenovací úvěr – snížily úrokové sazby a zmírnily podmínky pro jeho poskytnutí.

Klient si tak dnes překlenovací úvěr může vzít i s nulovou naspořenou částkou, prakticky ihned po uzavření stavebního spoření a za podstatně nižší úrokové sazby než v minulosti. V současné době tak můžeme na trhu nalézt poměrně velké množství "překlenováků?, které ve většině svých parametrů dokáží hypotékám úspěšně konkurovat.

ŘEŠENÍM JE KOMBINACE

Poměrně zajímavou možností, jak pořízení vlastního bydlení financovat, je i kombinace jednotlivých produktů. Ani jeden finanční produkt v sobě totiž neumí integrovat všechny výhody, které finanční trh nabízí. Použití vhodné kombinace finančních produktů tak může vést k přímé úspoře nákladů.

Rozhodnutí, kterému finančnímu produktu dát přednost, tak dnes rozhodně není snadnou záležitostí. Určitě si však lze spočítat, který produkt se nejvíce vyplatí. Jelikož však takový výpočet není pro laika zrovna jednoduchý, je v tomto případě vhodné využít služeb nezávislého finančního poradce, který s posouzením výhodnosti pomůže. Ovšem pozor – často se lze zejména u méně seriozních společností setkat s poradci, kteří se naopak klientům snaží vnutit produkty bez ohledu na jejich výhodnost pro klienta.

Pojďme si nyní jednotlivé finanční produkty určené k financování bydlení a jejich kombinace představit blíže.

STAVÍME S HYPOTÉKOU

Koupě bytu či již postaveného domku je z pohledu vyřízení hypotéky relativně snadnou záležitostí, u stavby domku se celá situace poněkud komplikuje, a to zejména v případě, že žadatel o hypotéku nemá čím ručit. Ovšem takových lidí není zrovna málo a situace má samozřejmě několik možných řešení. Záleží vždy na konkrétní situaci daného žadatele – někdo vlastní pozemek, jiný má naspořenu nějakou hotovost, další má uzavřenu smlouvu o stavebním spoření či přiklepnut úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení. Podívejme se tedy na jednotlivé situace blíže.

ŽADATEL, KTERÝ MÁ ČÍM RUČIT:

VLASTNÍ NEMOVITOST (DŮM ČI BYT) -Z pohledu vyřízení hypotéky zdaleka nejjednodušší situace. Záleží ovšem na tom, jakou hodnotu ona nemovitost, kterou klient za hypotéku ručí, má. Hypoteční banky dnes bez problémů poskytují úvěry až do 100 procent hodnoty zastavené nemovitosti. Nejvýhodnější z pohledu výše úrokových sazeb a tedy i výše celkových nákladů na hypotéku je však úvěr do 70 procent hodnoty zastavené nemovitosti. Aby banka žadateli takový hypoteční úvěr poskytla, musí tedy mít jím zastavená nemovitost (či více nemovitostí, viz dále) hodnotu minimálně 142,85 procent z požadované výše hypotéky. Za hypotéku je možné ručit i více než jednou nemovitostí. Pokud klient poté splatí příslušnou část hypotéky, aby za ni bylo možné ručit jen jednou nemovitostí, je možné druhou nemovitost ze zástavy vyvázat.

STAVEBNÍ POZEMEK – Podle Občanského zákoníku je nemovitost definována jako pozemek a stavba spojená se zemí pevným základem. Za hypotéku lze tedy ručit i pozemkem. Důležité je, aby tento pozemek byl na základě platného územního rozhodnutí určen k výstavbě.

Banka žadateli poté poskytne hypotéku dle odhadní ceny pozemku. Za tyto peníze je možné již začít realizovat stavbu a dovést ji do takového stavu, aby ji bylo možné zapsat do katastru nemovitostí jako rozestavěnou stavbu. Zákon číslo 344/1992Sb., o katastru nemovitostí, ve znění zákona číslo 89/1996Sb. říká, že rozestavěnou budovou se rozumí budova v takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně-technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží -v praxi to znamená výšku zdí alespoň do 90 cm výšky. Poté odhadce nemovitost znovu ohodnotí a banka žadateli uvolní další peníze na pokračování stavby. Takto je možné pokračovat dále až do úplného dokončení celé stavby. Je však důležité si uvědomit, že každý odhad stojí kolem 3 000 korun.

ŽADATEL, KTERÝ NEMÁ ČÍM RUČIT:

NEMOVITOST VE VLASTNICTVÍ TŘETÍ OSOBY -Pokud sami nevlastníte nemovitost, jíž by bylo možné za hypotéku ručit, je možné ručit i nemovitostí v osobním vlastnictví jiné osoby. Nemovitost se však musí nacházet na území České republiky. Nejčastěji je možné zastavit nemovitost příbuzného či známého. Tuto nemovitost je možné po dostavění vlastního domku ze zástavy vyvázat a zastavit vlastní byt či dům. Tato operace bývá zpoplatněna poplatkem za změnu smlouvy, tedy procentem z aktuálního zůstatku hypotéky – např.

Česká spořitelna má tento poplatek ve výši 0,2 procent aktuálního zůstatku, minimálně 1000 Kč a maximálně 3000 korun.

PŘEDHYPOTEČNÍ ÚVĚR – Úvěr s tímto názvem u nás nabízí již tři banky -Komerční banka, Hypoteční banka a ČSOB. Úvěr je poskytován vždy v kombinaci s následným hypotečním úvěrem, a to v případech, kdy má klient zájem o poskytnutí hypotečního úvěru, ale nevlastní nemovitost vhodnou k jeho zajištění. Po dobu splatnosti předhypotečního úvěru splácíte pouze úroky, jistina je jednorázově splacena z hypotéčního úvěru zajištěného nemovitostí postavenou z prostředků z předhypotečního úvěru. Splatnost předhypotečního úvěru je u všech tří bank jeden rok. Komerční banka však nabízí u stavby svépomocí prodloužení splatnosti na dva roky. Úroková sazba je poskytována díky splatnosti samozřejmě jen jako jednoletá – U ČSOB i Hypoteční banky ve výši 6,9 procent p.a, Komerční banka stanovuje úroky individuálně.

STAVEBNÍ SPOŘENÍ

Stavební spoření fyzických osob podporuje stát patnácti procenty z ročně uspořené částky, maximálně však z 20 000 Kč, tj.

každým rokem vám může přispět částkou až 3 000 Kč. Naspořenou částku můžete libovolně použít po šesti letech – při dřívějším výběru ztrácíte státní podporu a platíte sankci. Úspory jsou úročeny podle zvoleného tarifu v průměru dvěma procenty ročně. Ve fázi výběru spoření už uvažujte, jestli budete v budoucnu chtít úvěr – můžete si totiž vzít tarif, kdy dostanete méně z úroků vašeho spoření, ale zároveň méně zaplatíte na úrocích z budoucího úvěru, nebo naopak s vyššími úroky ze spoření a vyššími úroky z úvěru.

Někdo by možná mohl říct, že jde jen o slovíčkaření, ale musíme rozlišovat úvěry stavebních spořitelen a úvěry ze stavebního spoření. Pojem úvěry stavebních spořitelen v sobě totiž zahrnuje nejen úvěry ze stavebního spoření, ale i tzv. úvěry překlenovací. Pojďme si v tom udělat jasno. Úvěr ze stavebního spoření, někdy také nazývaný ?klasický? či ?řádný?, je původní produkt spořitelen, pevně spjatý se samotným stavebním spořením. Vzhledem ke státní podpoře stavebního spoření je tento úvěr omezen několika podmínkami.

Samozřejmostí je existence spoření. Jeho přidělení je dále ze zákona omezeno dvouletou čekací lhůtou, naspořením určitého procenta cílové částky a dosažením stanovené výše tzv. hodnoticího čísla. Kvůli těmto restrikcím znamenajícím značnou nepružnost a neschopnost reagovat na aktuální potřeby klientů přišly spořitelny na trh s překlenovacími úvěry.

Proč však dát překlenovacímu úvěru přednost před hypotékou? Vždyť hypotéka má často nižší úrokové sazby a když máte čím ručit (vždy nemovitostí v osobním vlastnictví) a máte dostatečnou bonitu, nemusíte pro její přidělení splnit žádné další podmínky. Důvodů je několik.

Hypotéka má například oproti stavebnímu spoření podstatně vyšší minimální částku úvěru, nejčastěji mezi 200 a 300 tisíci korun. Tím se prakticky vylučuje její použití pro menší investice například do oprav či modernizace bydlení. Dalším důvodem je doba fixace úrokové sazby hypoték – úvěry ze stavebního spoření mají po celou dobu splácení úrokovou sazbu stejnou a neměnnou, hypotéka ne. Pravda, úrokovou sazbu hypotéky si můžete zafixovat klidně i na deset či více let, ale musíte být připraveni, že se to negativně promítne do výše úrokové sazby.

Posledním, ale určitě neméně důležitým důvodem je státní podpora, kterou vám budou po dobu dospořování stavební spořitelny vyplácet. Úroky zaplacené z překlenovacího úvěru je možné si odečíst z daňového základu, ale to je možné i u hypotéky, či řádného úvěru ze stavebního spoření.

KOMBINACÍ PRODUKTŮ K VLASTNÍMU BYDLENÍ

Ptáte se, proč vlastně jednotlivé finanční produkty určené k financování bydlení kombinovat? Finančních produktů určených k financování bydlení je dnes celá řada, nicméně ani jeden z nich v sobě neumí integrovat všechny výhody, které finanční trh nabízí. A právě to je hlavním důvodem hovořícím pro kombinaci jednotlivých finančních produktů, které se tak vzájemně doplní a v řadě případů tak kombinace může vést k přímé úspoře nákladů. Nutnou podmínkou takové kombinace je však správné použití správného produktu na správném místě ve správný čas, při nevhodném použití se může kombinace finančních produktů pěkně prodražit.

Nejčastěji kombinovaným finančním produktem je hypotéka.

Hypoteční úvěr a stavební spoření jsou jediné dva produkty finančního trhu, které jsou primárně určené na financování vlastního bydlení. Proto je jejich kombinace nejčastější a nejefektivnější. Způsobů, jak oba produkty zkombinovat, je celá řada.

Hlavním důvodem a hlavní výhodou je spojení nízkých úrokových sazeb hypotečního úvěru a státní podpory, která je ke stavebnímu spoření poskytována.

Nejčastějším způsobem kombinace je použití stavebního spoření jako vlastních zdrojů na doplnění hypotéky. Dalším způsobem kombinace je stavební spoření jako mimořádná splátka hypotečního úvěru.

Velmi často se také kombinuje hypotéka a kapitálové či investiční životní pojištění.

O výhodnosti či nevýhodnosti se často vedou spory. Základní princip je takový, že kromě hypotéky si klient ještě založí kapitálové nebo investiční životní pojištění, kam ukládá volné peníze. Z těchto naspořených a zhodnocených peněz je pak hypoteční úvěr splacen. Volné peníze pro spoření na pojistku klientovi vzniknou tak, že po dobu splácení hypotéky splácí bance pouze úroky a vůbec nesplácí jistinu. Výhod je hned několik. Klient je po celou dobu splácení hypotéky pojištěn – na druhou stranu lze ovšem k pojištění využít i jiné, levnější nástroje než je kapitálové životní pojištění, například rizikové životní pojištění. Kromě toho získává větší odpočet na daních – tím, že se výše hypotéky nesnižuje zaplatíme více na úrocích (zároveň nevýhoda), které je následně možné odečíst na daních. Navíc lze při splnění podmínek stanovených zákonem odečíst od základu daně i zaplacené pojistné. A konečně: hypoteční úvěr je často úročen nižším úrokem, pokud je klient pojištěn.

Hlavním důvodem hovořícím proti této kombinaci je nízký výnos (kolem dvou až čtyř procent p.a.), který v současnosti oba druhy životního pojištění dosahují.

Hypotéku lze také kombinovat s úvěrem od Státního fondu rozvoje bydlení. Ten v současné době nabízí Úvěr pro mladé rodiny ve výši 300 tisíc korun úročený pouze dvěma procenty p.a. Tato kombinace je z hlediska výhodnosti ideální. Bohužel však klientovi nikdo nezaručí, že mu úvěr od SFRB bude přidělen. Vláda ve svém rozpočtu vždy na každý rok vyčlení určité prostředky, které jsou na poskytování těchto úvěrů určené. Množství těchto úvěrů je tedy omezené. Úvěr od SFRB lze použít podobně jako stavební spoření, tedy jako vlastní prostředky na doplnění hypotéky nebo i jako mimořádnou splátku hypotéky při skončení doby fixace.

tisk stránky poslat e-mailem zpět