Než si vezmete úvěr

Vzít si úvěr na bydlení už není anabáze na několik měsíců. Dnes stačí na internetu zjistit, co vše potřebujete, a donést patřičné dokumenty. Podpis smlouvy je pak otázkou chvíle a ani na poslání peněz už se nečeká týdny. Přesto se občas klienti setkají se situacemi, s nimiž si nevědí rady, případně je nepříjemně překvapí, že si něco představovali jinak. Uvádíme několik takových situací.

1. OPRAVDU PRO DĚTI

Stavební spoření patří tomu, na jehož jméno je vedeno, nezávisle na tom, kdo na něj spoří. Takže je-li smlouva vedena na dítě, patří jen jemu. „Rodiče se mnohdy domnívají, že stavebním spořením svých dětí mohou libovolně disponovat, ale není tomu tak. Na ukončení spoření se musejí dohodnout všichni zákonní zástupci nezletilého,“ vysvětluje Jiří Šedivý z Asociace českých stavebních spořitelen. V případě rodičů, kteří chtějí potomkovi vybavit dětský pokojíček, to nebude problém. Jsou-li však například rodiče rozvedení a jeden s vybráním a použitím peněz nesouhlasí, protože se bojí, že je druhý rodič použije třeba na koupi dovolené, bude rozhodovat opatrovnický soud. Ten je nutný i v případě, že se rodiče rozhodnou peníze vyzvednout před uplynutím šestileté vázací lhůty – dítě by totiž kvůli tomu přišlo o státní podporu, a tak i v tomto případě posuzuje soud pádnost důvodů.

Pokud vnoučeti spoří prarodiče, patří peníze také dítěti. Když se však po šesti letech spoření rodiče dohodnou, že peníze vyberou a místo dětského pokojíčku či třeba zaplacení školného je přidají na rodinné auto, děda s babičkou s tím moc nenadělají.

2. KDYŽ PTÁČKA LAPAJÍ…

Uvažujete o hypotéce, zajdete do banky a necháte si udělat orientační propočet, abyste věděli, na jak vysokou hypotéku dosáhnete. Bankéř vás vyzpovídá a zadá do počítače, kolik peněz máte, kolik si chcete půjčit a jaké jsou vaše příjmy. Klik- -klik a z tiskárny vyjede papír, na němž je napsáno, že vám půjčí až 3 500 000 korun na dvacet let s pětiletou fixací. S pocitem klidu pak obcházíte realitky a hledáte vhodný byt či dům. Jakmile ho najdete, složíte bez problému rezervační zálohu – ta bývá minimálně několik desítek tisíc. Vracíte se do banky s tím, že tu hypotéku tedy berete. Jenže ouha: když to není jen „jako“, najednou je nabídka nižší a vám peníze nebudou stačit. Jak je to možné?

Do výpočtu se již zahrnuje konkrétní kupovaná nemovitost jako zástava a rovněž váš finanční striptýz při opravdové žádosti je důkladnější – snadno se tak stane, že banka se rozhodne půjčit vám méně. Jestli vás napadá něco jako „když ptáčka lapají…“, máte pravdu. Ale je dobré s tím počítat a načasovat si jednání tak, abyste o rezervační zálohu nepřišli. Nebo si vyřiďte opravdovou hypotéku (nejen příslib na základě ústních informací) s tím, že než podepíšete a zaplatíte realitce rezervaci, zkonzultujete s bankou, zda vybraná nemovitost odpovídá jejím požadavkům.

3. NEMÁM NASPOŘENO

Máte šanci na hypotéku i bez naspořených peněz? Máte. Stačí k tomu ,maličkost‘ – mít do zástavy nemovitost s vyšší hodnotou, než kolik si půjčujete. Typicky – mladí kupují byt, který dávají do zástavy. Nemají naspořeno nic, takže byt za 2 miliony budou financovat hypotékou ze 100 procent. To podle pravidel nejde. Domluví se tedy s rodiči, kteří jsou ochotni dát bance do zástavy i svůj byt – ten má hodnotu také 2 miliony. Rázem jsou v zástavě byty za 4 miliony a hypotéka je tudíž ,jen‘ padesátiprocentní.

Tohle účetní kouzlo s čísly s sebou samozřejmě nese riziko pro rodiče, že přijdou o bydlení, pokud mladí nebudou svou hypotéku splácet. Lze tedy jen doporučit, aby si obě strany situaci dobře promyslely a zabezpečily se pojištěním. Některé banky mají takový postup přímo jako prodejní model – například Equa Bank jako takzvanou Hypotéku plus, v níž nemovitost hodných příbuzných vyvážou ze zástavy již po splacení části hypotéky.

4. POMŮŽE I STÁT

Ano, stát skutečně půjčí s úrokovou sazbou 2,27 procenta fixovanou na pět let. Má to však dost podmínek, které nesplní každý:
›Půjčka je určena pro manžele či registrované partnery, z nichž je alespoň jeden mladší 36 let. U nesezdaných párů musejí být oba do 36 let a vychovávat dítě do 15 let.

  • Limitovaná je výše půjčky – na modernizaci 300 000 korun, na koupi bytu 1,2 milionu korun a dva miliony na koupi nebo výstavbu rodinného domu. Když úvěr převyšuje 500 000 korun, je třeba ručit nemovitostí, což vylučuje využití jiné hypotéky. Při současných cenách nemovitostí tak jde spíše o koupi v menších městech či na vesnicích.
  • Splatnost je maximálně 20 let, v případě modernizace maximálně 10 let.
  • U úvěrů na pořízení bydlení lze počítat s dotací 30 000 korun za každé narozené (osvojené) dítě.
  • Žadatelé nesmějí být majiteli bytu, rodinného domu či nájemci družstevního podílu.
  • Vyřízení žádosti není tak rychlé jako u komerční hypotéky – spíše než s týdny je potřeba počítat se dvěma až třemi měsíci.

Pokud vyhovujete podmínkám a delší čekání vám nevadí, více informací najdete na stránkách Státního fondu rozvoje bydlení (www.sfrb.cz).

5. STAVEBNÍ SPOŘENÍ, NEBO HYPOTÉKA?

Obecné povědomí říká, že stavební spoření je určeno na rekonstrukce a hypotéka na koupi. To však není nikde psáno. Pravda ale je, že stavební spořitelny nabízejí úvěr do určité výše bez nutnosti dát do zástavy nemovitost. Takto si však nemůžete půjčit miliony, spíš statisíce, a to je částka vhodnější k rekonstrukci. Naopak u hypotéky, kde vždy dáváte do zástavy nemovitost, se nevyplatí kvůli třísettisícové půjčce dát všanc střechu nad hlavou. Pokud však budete rekonstruovat rodinnou usedlost, hypotéka je namístě.
U vysokých úvěrů má své výhody hypotéka i stavební spoření:

  • Ačkoli podmínky mimořádného splacení hypotéky jsou mírnější než před pár lety, splacení kdykoli bez sankcí nabízí jen několik bank. Stavební spořitelny to umožňují všechny.
  • U stavebního spoření víte, kolik budete platit – úroky z úvěru jsou předem sjednané ve smlouvě. Máte tak jistotu. Problém může být v tom, že zatímco jste několik let spořili, změnily se úrokové sazby. A vzhledem k tomu, že aktuálně jsou sazby velmi nízké, je dost dobře možné, že máte sjednanou nepříjemně vysokou úrokovou sazbu kolem 4 procent.